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伴隨武漢房產新政的出爐 荊州樓市如何走

  • 小編:MM  來源:荊房網  點擊:1513
  • 2020-03-26 16:46:05
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近日,多地紛紛出臺房地產政策,就在3月23日武漢也發布了房地產新政。目前疫情穩步好轉,樓市漸漸復蘇之下,作為湖北省省會的武漢發布樓市新政,對整個湖北的房地產業有很大參考意義嗎?面對疫情,荊州樓市政策應該也會在最近出臺,在這里,小編根據全國樓市政策來預判一下荊州的政策走勢。


首先來看看武漢樓市新政。


1.武漢六措施支持房企復工復產

 

3月23日,據長江日報報道,武漢發布《關于支持房地產開發企業復工復產確保我市房地產市場平穩健康發展的六條措施》,全力支持房地產開發企業開工復產,保持房地產市場平穩健康發展。


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這六項舉措為:


分批有序開工復工、加強安全管理、優化審批服務、調整預售許可形象進度要求、提高預售監管資金使用效率、完善社保個稅繳納的購房認定標準。 


武漢六條政策中,主要包括降低預售標準,放松預售資金監管等。核心內容是通過放松預售監管來緩解房企資金壓力,一方面適當調整預售許可形象進度要求,另一方面提高預售監管資金使用效率。

 

其中關于調整預售證申請標準及資金監管見下表:

 

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資料顯示,房管局在2019年12月31日,對新建商品房預售工作發布征求意見稿,擬推出7大類舉措進一步規范市場秩序。提出,低層項目(含四層)要求主體結構封頂,且砌筑工程完成;多層項目要求(含六躍七)主體結構要達到層數的三分之二;小高層及以上項目,建筑主體結構要達到層數的二分之一且不得少于七層。


注:改文件為2019年發布的征求意見稿,官網尚未公布正式執行文件。同時,該文件針對疫情期間社保漏繳給出明確意見,非本市戶籍居民因受疫情影響未能按時繳納社?;騻€稅需緩繳的,其緩繳期可視為連續繳納,補繳時限不超過6個月。

 

在適當調整預售許可形象進度要求方面,政策明確,2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產開發項目,其開發投資額達到25%以上,且高層建筑形象進度達到1/4以上、多層(含六躍七層)及低層建筑形象進度達到正負零,即可申請辦理預售許可。

 

在提高預售監管資金使用效率方面,政策提出,2020年10月1日之前,在重點監管資金增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節點,累計撥付額度不超過重點監管資金標準的55%;進一步降低開發企業財務成本,開發企業申請使用銀行保函等額替換重點監管資金時,無需簽訂《新建商品房預售資金監管協議書補充協議》,銀行保函有效期原則上不低于6個月;項目取得《建設工程竣工驗收備案表》且已按規定足額繳存住宅專項維修資金的,開發企業可申請使用重點監管資金,累計申請額度為重點監管資金標準的100%,并可申請撤銷監管賬戶的監管;對受疫情影響經營困難或疫情防控期間作出貢獻的企業,在工程進度未達到規定的用款節點,可申請預支重點監管資金。

 

此外,在需求端,政策還提出,完善社保、個稅繳納認定標準。非本市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社?;騻€稅需緩繳的,其緩繳期可視為連續繳納,補繳時限不超過6個月。

 

對此,小編認為,武漢此類政策說明當前新冠肺炎疫情的把控是積極有效的,社會生產和經營等陸續進入恢復狀態,同時也對房地產領域有積極的意義,客觀上說明房地產市場當前正陸續進入放開的通道。


小編認為放松預售監管要求,使得房企的預售證申請更加容易,對于武漢本地的房企來說,項目開發的資金壓力會更小,通過此類預售政策,有助于近期積極回籠資金。尤其是政策明確,提高預售監管資金使用效率,這對于減少沉淀資金、降低房企資金壓力等都有積極的作用。


也有人說,第六條非本市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社?;騻€稅需緩繳的,其緩繳期可視為連續繳納,補繳時限不超過6個月。這一條被有人解讀為“放松限購”小編認為,完全談不上。因為武漢過去是要求連續24個月繳納社保,外地客戶才有資格在限購區購房,而這次補交的極限,被限制在6個月,也就是說,你起碼有18個月的繳納記錄,補交才有意義。


這符合的群體就非常狹窄,并不能成為繞限購的方式,只是針對因為疫情影響社保繳納的群體,不可能額外導入購房有生力量。


從實際情況看,武漢當前房地產市場確實面臨很大的壓力,尤其是2月份零成交的狀態,使得相關房企的壓力較大。而且疫情管控下,武漢的土地市場交易等也受到了沖擊,部分地塊被迫延期交易。


從武漢樓市受疫情影響的程度看,今年的特點就是“武漢強、全國強;武漢穩、全國穩”。武漢樓市后續的活躍,客觀上也會對全國其他城市的樓市注入市場信心,最終有助于促進今年樓市相關發展目標的實現。

 

2.長春新銷售商品房暫停預售資金監管

 

同日,長春市住房保障和房屋管理局也發布《關于有效應對疫情支持房地產開發企業共克時艱的政策措施》。


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主要內容包括:


一、在房地產開發企業新申請辦理商品房預售許可證時,有地下室的工程形象進度達到標高正負零即可辦理,無地下室的達到地上2層即可辦理。

 

二、對已繳存商品房預售資金且依法依規誠信經營的房地產開發企業,如有新建或者續建項目,允許申請提取監管賬戶內資金余額不超過50%的資金用于工程建設。新銷售的商品房暫停預售資金監管。

 

三、四級和暫定資質房地產開發企業資質證書有效期為2020年1月25日至6月30日之間的,有效期屆滿未申請行政許可延續或申請行政許可延續未核準的,原資質證書有效期順延至2020年6月30日。

 

以上政策執行至2020年6月30日。

 

小編認為,長春一方面降低預售標準,使得相關房企的預售條件放松,另一方面減少預售資金監管,均使得資金回籠的速度加快。同時,政策明確新銷售的商品房暫停預售資金監管,類似表述具有創新性。這使得后續房企可以較好實現“邊銷售邊回籠資金”的導向,客觀上都有助于改善近期的資金狀況。


3.紓困房企是穩定地產的主要方向

 

為應對疫情沖擊,前期已有20多個省市從供給端密集出臺一系列穩增長政策,包括延期繳納土地出讓金、放寬預售條件和資金監管、展期還款、減免稅費等,主要是為了減輕企業資金壓力,保障城市有序建設和土地市場穩定,進而促進當地經濟平穩運行。

 

住建部此前也明確要求,嚴格落實國家財稅、金融、社保等穩增長政策,同時還提出對優質企業在授信額度、質押融資、貸款利率等方面給予支持,有效降低企業融資成本,解決企業實際困難,推動企業復工復產。

 

隨后,駐馬店率先降低首套房公積金貸款首付比例,拉開了各地從需求端穩地產的序幕,多地也調整公積金貸款政策,支持剛性和改善性購房需求,也有部分城市給予購房補貼、契稅減免等來刺激消費。

 

不過,值得注意的是,駐馬店首套房公積金首付降低、廣州公寓限購松綁、寶雞爭取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。

 

對于未來的房地產政策,統計局新聞發言人毛盛勇在回應房地產銷售下降時再次強調,“房住不炒”的定位沒有改變,不把房地產作為短期刺激政策。

 

業內人士認為,在當前中央再三強調“房住不炒”定位的背景下,部分地方政策的撤回對地方政府敲響了警鐘,意味著樓市調控不會也不能放松,在未來調整政策時需要更加慎重,或更多從供給端對困難企業出臺一些扶持政策,而需求端可能會傾向于出臺對人才購房支持等政策,總之,要實現“穩地價穩房價穩預期”的調控目標,防止在疫情期間出現放松調控的現象。

 

小編也認為武漢、長春的政策也進一步說明,隨著近期開復工的到來,各地在政策上依然支持企業的導向,近期穩定企業經營、降低企業成本等政策會相對更多。

 

4.荊州的樓市政策會跟進嗎?


荊州的樓市政策應該也會馬上出臺,不管是武漢的新政,還是近來其他城市的新政,都釋放出非常強烈的市場信號:


可以救市,但要有度。


疫情之后,所有城市出臺新政都符合一個主基調——嚴格把控紅線,絕對不能觸碰交易端。


預售放寬可以,土地出讓金延交也可以,但別碰首付比,別碰交易端。


目前針對荊州市場,我們已經能從一些市場的基本面中,獲取到一些蛛絲馬跡:

 

1.荊州價格很穩定,市場也很良性。大家可以看一下荊州本月的房價匯總《房價全知道 2020年3月荊州新房成交價格一覽》(點擊即可查看)。


對比前幾個月,不難發現,價格比較穩定,雖然我們也看到荊州有部分樓盤降低首付比例,降價,有很多項目推出特價房,但是你沒發現,整個市場的價格、態勢,跟19年沒什么區別嗎?


對,不溫不火。


2.對購房者要說的話。節點是買房的一切。對于自住而言,新房價格這么穩定,二手房基本上見底,想要自住的趕緊看,自住還有啥虧的。


目前疫情形式下,也意味著短期內,線下集中的大型促銷活動,暖場活動,可能不被批準。當然就更不會允許線下集中開盤。對于大部分銷售情況一般的樓盤來說,示范區的限制開放,線下活動被禁止,意味著一定會特別珍惜跟客戶面對面的機會。


所以小編給大家一個建議,今年如果去售樓部,真有購房打算的話,不要抹不開面子,一定要大膽要優惠,置業顧問說了不算就找銷售經理,可能有意想不到的驚喜!

 

最后,不管荊州樓市政策會怎么樣,堅持“房住不炒”定位,“穩地價穩房價穩預期”都是首要目標,荊州也一定會根據市場情況慎重出臺更加符合荊州的樓市政策。



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